Un entretien avec Daniel Znaty, Directeur Immobilier et Thierry Guérillot, Responsable OPCVM à l’Union Financière de France.

Quels sont les faits marquants de 2006, sur les marchés financiers et les marchés immobiliers ?

Thierry Guérillot : Sur les marchés financiers, le mois de mai a été particulièrement chahuté. Les marchés ont été remis à zéro en un mois. Tout a été rattrapé à la surprise même des investisseurs qui sont revenus à l’optimisme après ce mois de pessimisme excessif. Les progressions affichées en 2006 ont été réalisées en seulement 7 mois. La question de la remontée des taux est toujours en suspend, même s’ils amorcent une remontée lente. Les performances des marchés obligataires sont faibles… et même négatives.

Daniel Znaty : Les taux de crédits pour l’acquisition d’un bien immobilier ont eux aussi amorcé une remontée, et sont passés de 3,6 % à 4,2 % en 18 mois. Cela bien sûr a un effet sur le marché immobilier. 2006 est plutôt une année de stabilisation et d’attente : stabilisation du prix moyen du m², avec une légère hausse dans quelques cas ; attente des nouvelles réglementations (Robien recentré et Borloo).
Le marché a été assez fluide pendant huit mois, avec une demande et une offre en phase. La tendance s’est inversée lors du dernier quadrimestre.
Hausse des taux, baisse de loyers, nouvelle fiscalité… et une offre assez importante : la qualité patrimoniale du produit et le choix des financements, ainsi que l’analyse de la rentabilité (donc la notion de conseil) sont redevenus clés dans la décision des investisseurs.

2007 est en France une année électorale. Cela peut-il avoir un impact sur les marchés ?

DZ : les français sont très attachés à la pierre. Les échéances électorales ne devraient avoir d’incidence ni sur les prix, ni sur l’écoulement des stocks. Le marché d’accession sera toujours actif. Il faudra néanmoins être très sélectif et très rigoureux sur les études en amont de la demande locative.

TG : Aujourd’hui, les marchés fonctionnent surtout au niveau européen. L’impact des échéances électorales devrait être marginal.

Comment voyez-vous 2007 ?

TG : Tout d’abord les points sur lesquels il y a un consensus de la place :
• les marchés monétaires devraient évoluer comme en 2006, avec des taux peut-être légèrement plus  élevés, de l’ordre de 4 % pour l’euro et de 5 % pour le dollar et la livre sterling.
• Les marchés obligataires devraient continuer à être moroses, plats voire négatifs…
• L’augmentation des taux reste à l’ordre du jour.
• Les marchés actions continuent à devoir être privilégiés pour leur couple rendement-risque, même si l’ensemble des gestionnaires et des experts ne s’accordent pas sur le niveau de performances. Les valeurs moyennes sont chères, mais le réel engouement des investisseurs autour des fusions-acquisitions est un phénomène durable qui soutient indubitablement ce segment de marché, en Europe particulièrement. Il commence à toucher les grandes valeurs de la cote, lesquelles sont comparativement moins chères…

En conclusion, les marchés actions tireraient encore leur épingle du jeu, mais leur progression serait moins forte qu’en 2006.

DZ : Les prix de l’immobilier neuf semblent être arrivés à leur plafond. Par ailleurs, si on peut observer une tendance à la baisse du prix du foncier,  les coûts techniques (construction et promotion) continuent eux d’augmenter, d’autant que les carnets de commande sont pleins.
Sur le marché de l’investissement locatif la qualité doit rester la priorité. Il faudra plus que jamais apprécier cet investissement sur le long terme (10 à 15 ans) et surtout refuser tout ce qui peut nuire à l’un des aspects fondamentaux d’un investissement immobilier. Par exemple le compactage exagéré des surfaces qui permet de diminuer le ticket d’entrée mais qui à long terme n’assure pas forcément la qualité de l’investissement.

Et à plus long terme ?

TG : A partir du moment où l’on investit à moyen et long terme, ce qui est le cas avec l’Union Financière de France, il faut continuer à investir dans tous les marchés actions et s’intéresser à une histoire qui commence celle des marchés émergents.

DZ : L’investissement immobilier est par définition un investissement à long terme qui dépasse tous les cycles.

Propos recueillis par Hélène Sada-Sulim
Direction Communication
Union Financière de France