La déclaration ISF permet, quand elle est bien faite :
• d’apprécier d’année en année l’évolution de son patrimoine. A ce titre, il est conseillé de la remplir, même si son patrimoine n’atteint pas le seuil des 760 000 €.
• d’avoir une vision globale de son patrimoine actif, dettes et fiscalité.
Partant de ce raisonnement, la déclaration ISF est utile, voire indispensable pour chacun ; elle permet d’établir la photographie de son patrimoine. Encore faut-il la remplir au mieux.
I- RAPPELS :
1er rappel
• Les patrimoines – immobilier et valeurs mobilières – ont augmenté durant les 5 dernières années.
• 50 % des redevables ne font pas de déclaration ISF.
• 50 % de ceux qui déclarent minorent très fortement leur base d'imposition.
Aucune de ces trois données n’échappe à l’administration fiscale.
2ème rappel
• Au mois de décembre on organise.
• Au mois de mai on déclare et on paye. A ce stade, inutile donc de réfléchir comment moins payer (je constate l’état de mon patrimoine au 1er janvier de l’année).
3ème rappel
La déclaration ISF est à expédier à l’administration fiscale dès que la valeur de son patrimoine représente 760 000 € passif déduit.
Elle se rédige sur l’imprimé 2725. Pour la 1ère déclaration, cet imprimé est à retirer au centre des impôts. Par la suite, il est adressé systématiquement au domicile du contribuable.
Principe :
Chaque foyer dépose une seule déclaration pour l’ensemble des biens appartenant à ses membres (enfants majeurs non compris).
Exceptions :
Les époux ne font pas de déclarations communes :
• lorsqu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit (c'est-à-dire qu’ils ont cessé toute vie commune)
• lorsqu’ils sont en instance de divorce ou de séparation de corps et résident séparément, en vertu d’une autorisation du juge.
Dans ces 2 hypothèses, lorsque les parents sont imposés séparément et s’ils exercent conjointement l’autorité parentale, chacun doit inclure dans sa déclaration la moitié des biens appartenants à leurs enfants mineurs communs.
A noter : les concubins, les partenaires liés par un Pacs font également une déclaration commune comme s’ils étaient mariés.
En principe, tout est à déclarer, dans sa valeur réelle ou vénale.
II- LES BIENS IMMOBILIERS
1) Quelle valeur déclarer ?
Il faut déclarer leur valeur vénale au 01.01.2007, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date.
2) Comment évaluer la valeur vénale ?
a - Par comparaison avec le prix des transactions d'immeubles similaires.
b - Par le revenu. Cette méthode est utilisée pour l'évaluation des immeubles de rapport.
c - Par réajustement de la valeur précédente en fonction de l’évolution des indices immobiliers.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 20 %. En cas d'imposition commune et lorsque le foyer fiscal au sens de l'ISF possède deux résidences - par exemple pour des raisons professionnelles - un seul logement peut bénéficier de cet abattement.
La résidence secondaire ne bénéficie pas de l'abattement de 20 %.
Les résidences locatives bénéficient d'un abattement qui varie en fonction de la durée du bail restant à courir. Plus l’échéance du bail est lointaine plus la décote est importante.
Les immeubles en cours de construction doivent, en principe, être déclarés pour leur valeur en pleine propriété. La partie non payée constituera un passif à porter dans l'annexe 4.
Les monuments historiques : bien qu'exonérés de droit de mutation, ils sont à déclarer à l'ISF.
III- BIENS EXONERES
1) Entreprise individuelle
• Les biens doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession
• Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou son conjoint, ou son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ou son concubin.
• L’activité doit être la profession principale du redevable, c'est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques.
• Les biens doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.
2) Droits sociaux : parts ou actions de sociétés
Pour que les droits sociaux soient considérés comme biens professionnels, différentes conditions doivent être satisfaites :
• Détenir au moins 25% du capital social (droits financiers et droits de vote) de la société.
• Exercer dans la société son activité à titre principal, procurant au redevable plus de 50% de ses revenus professionnels.
• Occuper une des fonctions de direction telles que définies à l’article 885 O bis du CGI (Président, directeur général, directeur général délégué, gérant, etc…)
Remarque : Lorsque le pourcentage de 25% n’est pas atteint par le groupe familial, les titres peuvent encore être exonérés s’ils représentent plus de 50% de la valeur brute du patrimoine.
3) Locaux professionnels
Le caractère de bien professionnel est reconnu à l’immeuble lorsque sa location ou sa mise à disposition, quelle soit faite directement par le propriétaire ou par une société dont il détient des droits sociaux, est réalisée au profit de l'entreprise dans laquelle il exerce son activité professionnelle à titre principal.
Ces biens ne sont qualifiés de professionnels qu’à proportion des droits détenus par le redevable dans la société d’exploitation.
4) Précisions sur les locaux d’habitation loués meublés
Ces locaux sont considérés comme des biens professionnels si leur propriétaire :
• en retire plus de 23000 € de recettes annuelles et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal au sens de l’ISF et
• exerce son activité à titre principal et
• est inscrit au registre du commerce en cette qualité.
Attention ! Le loueur non professionnel ne peut tirer aucun avantage vis-à-vis de l’ISF.
5) Sont également exonérés :
• La valeur de capitalisation des rentes et les indemnités perçues en capital par la victime à titre de réparation de dommages corporels (accident ou maladie). Cette exonération est étendue aux sommes perçues par les ayants droits de la victime, du fait des dommages causés à cette dernière, à la condition que la réparation revête un caractère indemnitaire.
• Les titres reçus en contrepartie de souscription en numéraire ou en nature au capital d’une PME si la société :
o exerce exclusivement une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale ;
o a son siège de direction dans un Etat membre de la communauté européenne.
En cas d’apport en nature, les biens apportés ne doivent pas être des actifs immobiliers ou des valeurs mobilières et doivent être nécessaires à l’exercice de l’activité de la société.
6) Biens partiellement exonérés
• Bois et forêts et parts de groupements forestiers. Ces biens sont exonérés pour les ¾ de leur valeur.
• Biens ruraux loués par bail à long terme. Ces biens sont exonérés dans les conditions suivantes.
• Parts de groupements fonciers agricoles ou de groupements agricoles fonciers
Les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers qui remplissent les conditions énumérées ci-dessus sont exonérés :
o A concurrence des ¾ lorsque leur valeur totale, quel que soit le nombre de baux des biens loués ou des parts, n’excède pas 76000 € ; et
o Pour moitié au-delà de cette limite de 76 000 €.
La limite de 76000 € s’applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA
• Parts ou actions avec engagement collectif de conservation de 6 ans minimum.
Les parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exonérées à hauteur de 75 % si les conditions suivantes sont remplies :
o Ces titres font l’objet d’un engagement collectif de conservation d’au moins 6 ans pris par l’associé pour lui et ses ayants cause à titre gratuit.
o L’engagement doit porter sur au moins 20 % des droits de vote et des droits financiers s’il s’agit de titres admis à la négociation sur le marché réglementé ou, à défaut, sur au moins 34 % des titres ;
o L’un des associés, membre de l’engagement, exerce dans cette société son activité professionnelle principale ou une de ses fonctions de direction visées par l’article 885 O bis du CGI selon la forme de la société.
• Parts ou actions détenues dans leur société par les salariés et les mandataires sociaux.
Les parts ou actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale sont exonérées à concurrence de trois quarts de leur valeur, lorsque leur propriétaire exerce son activité principale dans cette société comme salarié ou mandataire social, ou y exerce son activité principale lorsque la société est une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu.
Aucun seuil de détention minimale des titres n’est exigé, mais ces parts ou actions doivent rester la propriété du redevable pendant une durée minimale de 6 ans à compter du premier fait générateur au titre duquel l’exonération a été demandée, soit le 1er janvier.
Cette exonération s’applique également aux parts ou actions détenues depuis au moins 3 ans par les salariés et mandataires avant de faire valoir leur droit à la retraite.
Exemple :
Un salarié de la société X possède 1000 titres de sa société. Il prend sa retraite en 2006. Ses 1000 titres bénéficieront de l’avantage de la réduction s’il prend l’engagement de les conserver.
En 2007, il rachète 500 titres de cette même société X : ceux-ci ne pourront jamais bénéficier de la réduction car ils n’ont pas été détenus pendant 3 ans avant le départ à la retraite de leur propriétaire.
IV- CAS PARTICULIERS
1) Indivision
Indiquer la valeur de la quote-part correspondant à ses droits.
2) Usufruit
Même si l’on ne dispose que de l’usufruit sur certains biens, il faut comprendre ces biens dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété, à concurrence de la fraction du bien faisant l’objet de cet usufruit.
A quelques rares exceptions près, dont voici la plus courante :
Le redevable qui transmet les parts ou actions d'une société avec constitution d'un usufruit sur ces parts et actions à son profit peut retenir, pour l'application de l'article 885 G, la qualification professionnelle pour ces titres, à hauteur de la quotité de la valeur en pleine propriété des titres ainsi démembrés correspondant à la nue-propriété, lorsque les conditions suivantes sont remplies :
• Le redevable remplit, depuis trois ans au moins, avant le démembrement, les conditions requises pour que les parts et actions aient le caractère de biens professionnels ;
• La nue-propriété est transmise à un ascendant, un descendant, un frère ou une soeur du redevable ou de son conjoint ;
• Le nu-propriétaire exerce les fonctions et satisfait les conditions définies au 1º de l'article 885 O bis ;
• Dans le cas de transmission de parts sociales ou d'actions d'une société à responsabilité limitée, ou d'une société par actions, le redevable doit :
o soit détenir directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de leurs ascendants ou descendants ou de leur frère ou soeur, en usufruit ou en pleine propriété, 25 % au moins du capital de la société transmise,
o soit détenir directement des actions ou parts sociales qui représentent au moins 50 % de la valeur brute de ses biens imposables, y compris les parts et actions précitées.
3) Biens mixtes
Pour les biens en partie professionnels et en partie privés (par exemple un appartement constituant une résidence principale dans lequel est exercée une profession libérale), préciser le pourcentage ou la fraction du bien considéré comme non professionnel, et donc taxable, et porter dans la colonne « valeur à déclarer » sa valeur non professionnelle.
4) Viager
Pour les biens acquis en viager, il convient de porter :
• sur l’annexe 1 la valeur vénale du bien
• et sur l’annexe 4 la valeur de la rente selon l’âge du crédit rentier. Cette valeur est déterminée grâce au tableau « actualisation des rentes » inséré dans la notice d’aide à la déclaration.
5) Evaluation des immeubles (bâtis et non bâtis)
La valeur vénale réelle des biens immobiliers est appréciée au 1er janvier 2006. Il s’agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date.
6) Sociétés cotées
Vous avez le choix entre deux méthodes d’évaluation :
• Le dernier cours connu au 1er janvier 2006,
• La moyenne des 30 derniers cours précédant le 1er janvier 2006.
V- LES PIEGES A EVITER
1) Les enfants
Le foyer fiscal de l’ISF est différent du foyer fiscal de l'impôt sur le revenu. Ainsi le patrimoine des enfants majeurs n’a pas à être pris en compte, même s’ils sont encore à charge parce qu’étudiants.
2) Indemnités en capital allouées à titre de réparation de dommages corporels
Si, à titre de réparation d’un dommage corporel, on a bénéficié du versement d’une rente (dont la valeur de capitalisation est exonérée) ou du paiement d’une indemnité en capital, on peut, pour compenser la taxation des biens acquis en remploi (qui sont à déclarer, selon leur nature, sur les annexes appropriées) ou de la somme en cause déposée en compte (qui dans ce cas doit figurer sur l’annexe 3), déduire en contrepartie le montant des arrérages ou du capital perçus. Ce montant doit être actualisé par application des coefficients d’érosion monétaire publiés par l’administration.
La déduction à opérer (égale au montant de l’indemnité actualisée) est pratiquée sur l’annexe 4 en portant, dans la colonne 2, la mention suivante :
« Montant actualisé de l’indemnité en capital reçue à titre de réparation d’un dommage corporel ».
3) Concernant les sociétés civiles
Une décote sur les parts est-elle permise ?
La première question qu’il faut se poser est la suivante : peut-on appliquer une décote ? En terme clair, si la valeur réelle des parts représente 300 000 €, combien dois-je déclarer ? Beaucoup d’avis divergent sur le sujet ; il est donc conseillé d’appliquer une décote au cas par cas, en fonction du nombre d’associés, des clauses d’agrément, des pouvoirs du gérant et des possibilités de sa révocation.
Exemples :
- M. et Mme Dupont sont mariés sous le régime de la communauté et détiennent chacun 50 % de leur SCI : il ne leur est pas conseillé d’appliquer une décote ;
- Quatre amis détiennent chacun 25 % d’une SCI dont les statuts contiennent des clauses d’agrément très contraignantes : ils pourront, compte tenu de ces conditions, appliquer une décote de 30 % voire plus.
Les comptes courant :
Ils sont toujours à déclarer et sont tous taxés à l’ISF, même s’ils sont bloqués ou destinés à être incorporés au capital.
Les biens professionnels en SCI :
Le propriétaire des parts de la société civile qui loue à la société d’exploitation les immeubles qu’elle détient, doit lui-même être exonéré au niveau de cette société d’exploitation, pour exonérer tout ou partie des parts de la société civile.
Si le fait d’être entrepreneur individuel suffit pour être exonéré, il n’en n’est pas de même dans le cadre des sociétés :
• Les parts de société civile ne sont exonérées que dans la limite de la quote-part de participation du redevable dans la société d’exploitation.
• Les parts de société civile ne sont considérées comme professionnelles qu’à hauteur du pourcentage du montant de l’actif professionnel détenu par rapport à son actif global.
Crédit bail :
Les parts d’une société civile qui sous-loue à la société d’exploitation des immeubles professionnels pris en crédit bail ne sont pas considérées comme professionnelles. La raison est que la société ne détient pas de droit réel sur l’immeuble puisqu'elle sous-loue.
A retenir : Le ministre de l'Économie a refusé le bénéfice de l'exonération, au titre des biens professionnels, aux parts de SCI qui donnent en sous-location des immeubles professionnels pris en crédit-bail (Réponse ministérielle n° 39 557 JOAN 30 novembre 2004).
Malheureusement, ceci est normal si l'on suit les textes à la lettre. Seuls les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par le chef d'entreprise et mis à disposition de sa société d'exploitation sont exonérés (attention au pourcentage).
En cas de crédit bail, la société civile ne détient pas le bien, elle ne loue pas le bien mais le sous-loue.
Que déclarer ?
Théoriquement, c'est la valeur vénale de l'immeuble moins le prix de la levée d'option qui doit être déclarée.
A noter : Lorsque la société civile achète, à l'issue du crédit bail, l'immeuble pour une valeur symbolique, le montant à déclarer peut devenir important
Les bons et contrats de capitalisation :
Lorsqu’ils sont détenus en direct, ils sont à déclarer pour leur valeur nominale. Par contre, cet avantage particulier n’existe indirectement plus lorsque ces titres sont détenus par l’intermédiaire d’une société civile.
En effet, en cas détention de contrats de capitalisation par une société civile, on déclare la valeur des parts de cette société civile qui, elles, prennent en compte la valeur réelle de l’actif.
4) Dernier piège : ne pas faire sa déclaration
Mieux vaut déclarer :
• La déclaration permet de situer son patrimoine, de le voir évoluer,
• Ne pas déclarer peut coûter cher. Le contribuable qui n’a pas fait de déclaration ISF ou qui a omis de déclarer un bien imposable doit avoir présent à l’esprit que l’administration fiscale peut remonter 10 ans en arrière. Il faut alors compter sur les intérêts de retard.
Michel Brillat,
Directeur UFF Ingénierie Patrimoniale
Union Financière de France
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