Imaginons maintenant que cette même société civile soit créée le 1er janvier 2005.
Nous sommes en présence des nouvelles règles comptables de l’amortissement, qui s’appliquent à partir du 1er janvier 2005.

Quelques explications en guise de préambule à l'établissement du bilan au 31.12.2005.

• La structure et les composants
  Nous devons nous mettre dans la peau d'un architecte et réfléchir à la construction d'un immeuble.
  L'immeuble, c'est avant tout des murs (le gros œuvre) qu'on appellera, dans les lignes qui vont suivre, la structure. Généralement en France nos entreprises de maçonnerie font du bon béton et, quand on construit, c'est pour longtemps. La durée de vie d'une maison peut facilement atteindre un siècle.
  
  Après l’achèvement du gros œuvre, interviennent différents corps de métier, nous appellerons les travaux qu'ils réalisent : les composants.
  
  - le charpentier pour poser le toit. On peut très logiquement estimer que le toit d’un immeuble peut durer entre 30 et 40 ans, une durée de vie plus courte que le gros œuvre.
  - les menuisiers pour les portes et fenêtres. Elles aussi, une durée de vie indépendante de celle de la structure et de la toiture.
  - les plâtriers plaquistes, les électriciens, les plombiers.

A compter du 1er janvier 2005, fini l’amortissement à hauteur de 4 ou 5 % , c'est-à-dire sur 20 ou 25 ans. Les nouvelles normes ont changé la "donne". Dorénavant, la durée d’amortissement est la durée d’utilisation réelle du bien : chaque composant d’une part, et la structure d’autre part, auront une durée de vie propre. L'annexe 4 de l'instruction du 30 décembre 2005 (BOI 4 A-13-05, n°213) nous donne la détermination et la décomposition des composants pour un immeuble social.


Les règles diffèrent suivant qu’il s’agit d’immeubles loués à des entreprises liées ou d’immeubles dits de placement.

• Les immeubles loués à des entreprises liées
  Des entreprises sont dites liées (article 39 -12 du CGI) :
  
  - Lorsque l'une détient, directement ou par personne interposée, la majorité du capital social de l'autre, ou y exerce en fait le pouvoir de décision
  - Lorsqu'elles sont placées l'une et l'autre, dans les conditions définies précédemment, sous le contrôle d'une même tierce entreprise

Le caractère principal de l'occupation de l'immeuble par des entreprises liées s'apprécie par référence à la proportion des superficies louées aux entreprises liées par rapport à la superficie totale de l'immeuble.
Ce caractère est, bien entendu, déterminé immeuble par immeuble. Par mesure de simplification, il sera considéré que les immeubles occupés effectivement à plus de 50 % par des entreprises liées à l'entreprise bailleresse, ne sont pas considérés comme immeubles de placement.
Pour plus de précisions sur cette notion d'entreprises liées, il convient de se référer à l'instruction administrative 4 C-2-04 du 14 avril 2004.

• Amortissement des immeubles loués à des entreprises liées
  Lorsqu'un immeuble est donné en location à des entreprises liées, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l'immeuble sont calculés en retenant la durée normale d'utilisation pour les composants avec application de la durée d'usage applicable à l'immeuble pour la structure.
  
• Les immeubles dits de placement
  Il s'agit de tous les autres biens immobiliers inscrits à l'actif immobilisé et non affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle. Tous les biens immobiliers sont inclus dans la notion d'immeubles de placement, quelle que soit leur nature : terrains, bureaux, immobilier industriel…
  
• Amortissement des immeubles de placement
  Les immeubles de placement font l'objet d'une décomposition entre la structure et les différents composants. Ils devront être amortis en retenant, sur le plan fiscal, la même durée que celle retenue en comptabilité, à savoir la durée réelle d'utilisation. Notons tout de suite que la durée d’utilisation est généralement beaucoup plus longue que la durée d’usage en immobilier.

Pour être clair, dans notre exemple, Mr Dupond est propriétaire avec son épouse de 100 % des parts d'une société civile qui détient des bureaux loués en totalité à l'entreprise "SA La Forge", dont ils est également propriétaire à 99,99 %.
Les deux sociétés ne sont pas considérées comme liées. Pour qu’elles le soient, il faudrait que la « SA la Forge » détienne le capital de la société civile.


Que change cette distinction, entre immeuble loué à entreprises liées et immeuble de placement établie, en matière d'amortissement ?

Dans le cas de Monsieur Dupond :

1. Première opération : définir pour la structure comme pour les composants, la durée normale d'utilisation
   Considérons que le prix de l'immeuble se décompose de la manière suivante :
   • -Toiture : 15 % du prix, soit 650 000 x 15 % = 97 500 €
   • Installation électrique : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
   • Menuiserie : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
   • Plomberie : 5 % du prix, soit 650 000 x 5 % = 32 500 €
   • Structure : 70 % du prix, soit 650 000 x 70 % = 455 000 €
   
   
2. Seconde opération : estimer la durée probable de vie de chacun de ses composants
   Il faut essayer d'approcher au maximum la réalité.
   Cette opération va permettre de déterminer le montant de l’amortissement annuel.
   Estimons la durée de vie de chacun des composants ci-dessus respectivement à :
   • 30 ans pour la toiture, les menuiseries, et l'électricité
   • 20 ans pour les sanitaires et la plomberie
   • 80 ans pour la structure
   Il est à noter que, en fonction des immeubles, les chiffres indiqués ci-dessus vont normalement varier.
   

Avec cette nouvelle méthode, nous obtenons 12 722 € d'amortissement, là où auparavant nous le montant était de 26 000 €.

Pour l'exemple, nous allons amortir les frais sur 5 ans. Nous constatons un écart important : au 31 décembre 2004, Monsieur Dupond était déficitaire alors qu'au 31 décembre 2005, il doit payer un impôt.

La société n'ayant pas la trésorerie nécessaire, Mr Dupond va apporter en compte courant 1 316 € supplémentaires pour faire face aux impôts.

La différence entre cette nouvelle valeur nette comptable et celle figurant au bilan constitue un "trop d'amortissement". Celui-ci va se porter en report à nouveau après avoir subi la fiscalité. Cette fiscalité sera étalée sur 5 ans.

Ce "trop d’amortissement" a été déterminé de la manière suivante :

• Amortissement théorique au terme des 7 ans : 89 054 € ;
  
• Amortissement inscrit au bilan au terme des 7 ans : 182 000 €.

Attention : faire une grande différence entre l'écart de réévaluation et le "trop d'amortissement". L'écart de réévaluation correspond à la valorisation de l'actif ; il fait partie des capitaux propres et ne peut pas être distribué. Il peut, sous certaines situations, bénéficier de la nouvelle loi (article 238 bis JA du CGI).

Ici, nous ne sommes pas en présence d'un écart de réévaluation. L'actif immobilier est toujours porté au bilan pour sa valeur historique.
Le "trop d'amortissement" ne représente pas une réévaluation. Il ne peut pas bénéficier de la mesure temporaire du 238 bis JA (fiscalité à 16,5 %).
Il pourra être distribué quand la trésorerie le permettra.

En simplifié, ayant amorti trop vite les années précédentes, il faut rectifier et modifier la valeur nette comptable. L'impôt que génère cette correction est à payer sur les 5 années à venir.
Attention ! L’impôt à payer n’a aucune contrepartie en liquidité. Mr Dupond va devoir à nouveau apporter en compte courant à la société civile.

Par Michel Brillat,
Directeur UFF Ingénierie Patrimoniale
Union Financière de France

Pour plus d'information, contactez-nous :
ingenieriepatrimoniale@unionfinancieredefrance.fr